豪政策金利の低下で不動産価格を下支えか

マーケットの政策金利の織り込み状況によると、2015年中に0.5％（0.25％を2回）の利下げが行われると予想されています。以下の表を見ると、わずか数か前の10月時点と比べても金利予想レンジが低下したことが分かります。

Source: petewargent.blogspot.com

従来は2015年後半から2016年初の利上げが予想されていましたが、新たな見通しでは現状の2.5％よりも下がりますから、ローンを組んで不動産を購入するには良い環境が続きそうです。一旦利下げが行われた後、今度は現行の2.5％を超える水準への利上げは随分先となるでしょう。

今のところ、銀行の融資姿勢も厳しくなる気配はありませんから、単純に金利低下で住宅購入意欲を下支えしそうです。

オーストラリアの住宅ローン金利は、現在、4.5％から5％前後が主流です。自宅用でも投資用でも基本的に金利は変わりません。日本と比べ、見た目の金利は高いですが、物価上昇率2～3％を加味すれば、投資用の実質金利はほとんど同じと考えます。日本でもワンルーム投資で3％少々、一棟もので2％台の金利が普通です。

オーストラリアでは自宅用と投資用の金利は基本的に変わりません。元銀行員でローンの仲介業（mortgage broker）に転じた方から、一昔前までは、日本と同様、自宅用のほうが金利が低かったと聞きました。現在では、銀行から見て、自宅用でも投資用でも返済が滞るリスクは同じと見ているということでしょう。

この２年間でシドニーの住宅価格は約30％上昇と、政府はこの点は気にしている様子ですが、他都市ではそれほどの上昇ではなかったこと、住宅投資を抑制すると建設業界にも影響することから、政府や中央銀行としても無理に不動産価格の上昇を抑える手段（ニュージーランドで導入されたような融資規制等）を取ることは当面なさそうです。

オーストラリアの景気状況は、豪ドル相場の下落である程度は下支えされていますが、中国の需要減、資源価格の低下が響き、勢いはありません。

不景気というほどではないものの、失業率も高めで推移しています。金利カットが結果的に不動産価格のさらなる上昇につながったとしても、止むを得ないとの判断でしょう。

もっとも、シドニーの不動産価格上昇は、2014年後半ごろから既にスピードダウンしており、仮に金利が低下しても、どんどん上昇を続ける状況ではなくなっています。当面値上がり自体は続きそうですが、最近の年10％、15％というペースではなくなりそうです。

2014年の物価上昇率も1.8％と、中央銀行のターゲット2.0～3.0％を下回っています。この点も、中央銀行が躊躇なく利下げすると考えられている要因になっています。

不動産マーケットにとっては、金利の低下でシドニーのソフトランディング、出遅れていたブリスベンのキャッチアップに貢献しそうです。一方で、投資家としては、特にシドニーは（当面は上昇が続くとしても）今回のサイクルでのピークに近いということに留意が必要です。

これから不動産投資を行う方が避けるべき４つのこと

オーストラリアの著名な不動産投資コンサルタントYardney氏が、これから不動産投資を行う人が避けるべき４点についてコメントしています。

以下に、海外からの投資という観点で筆者の解釈を加えながら紹介したいと思います。

１．感情に基づいて物件を買うこと

これは、自分が住んでいる地域で買う、自分が気に入った観光地やリゾート地で買うことが含まれます。

採算度外視で自分が住むためなら構わないでしょう。しかし投資として考えると、これらはデータを分析し、将来性を考慮した投資判断に基づくものではなく、何となく近くで安心できるとか、他の人も自分と同じものを好むはずという感情に基づくものです。

自宅の近くのほうが、海外の成長都市で平均的な物件を買うのに比べ、より成長性の高い地区・物件を的確に選ぶことができるという判断なら良いと思います。

例えば、自分の住んでいる都市（または国内都市）の成長率が平均３％、ある海外都市の成長率が平均５％とします。

自分の住んでいる都市については見識があるため、ピンポイントで平均を上回る６％の成長が見込める物件を探せるということであれば、あえて地元で投資する意義があるでしょう。

しかし、自分の住んでいる地域の将来性が基本的に下り坂なのであれば、これから上り坂が続く都市で、その中でも成長性の高い地区、適切な物件を選べるように勉強し、努力するほうが賢明と考えます。

海外で投資する場合でも、旅行で行ったことがあるとか、日本語での情報が用意されているということで、観光地・リゾート地を選好していないか注意が必要です。先にも触れましたが、投資でなく、採算度外視で自分が住むためなら別です。

２．計画性がないこと

（１）投資に踏み切れない

十分に勉強してから、調査してから、もっと値段が下がったら買おうと考える人も大勢います。

しかし、完全に条件がそろうことはありません。完全な条件がそろうのを待っている人は、仮にそれが本当に来ても、もっと良くなる状況を待ってしまい、結局は動けないでしょう。

確かに、全く勉強せずに、業者の言うままでは１件目の投資でアウトになってしまい、次に進めないリスクがあります。

全く勉強しないのは論外ですが、少なくとも修復不能な失敗をするおそれがない程度まで学んだ後は、投資しながらさらに学んでいく、仮に間違えても次の投資機会で活用するという姿勢でないと、チャンスを逃してしまいます。

（２）十分な投資をしない

せっかく不動産を購入しても、そのローンの返済だけに集中してしまう人もいます。確かに残債が減っていくと安心ですし、支払う金利が少なくなるのも事実ですが、レバレッジを利かせた資金活用の面では非効率とも言えます。

ローンの返済を行えば安全性は高まりますが、一方で、さらに不動産を購入し資産ベースを拡大する可能性を制限することにもつながります。

返済に余裕があるなら、余った資金を次の物件の頭金にしたり、既存物件の値上がり分を抵当に入れて次の物件購入の頭金を調達する戦略も考えられます。

ローンの返済に使った資金は金利を減らすことにしかなりませんが、ローン返済の代わりに次の物件に投資した場合は、さらなるキャピタルゲインを狙うこともできます。

もちろん、無闇に物件数を増やすと返済に行き詰るリスクも高まりますので、資金管理が必要です。

（３）投資額が多すぎる

確かに、物件の価格上昇が続く限り、できるだけレバレッジを掛けた方が資産は増えていきます。一方で、値下がりすると加速度的に資産が減少していきます。

また、あまりローン額を大きくしてしまうと、家賃が下がったり空室が出たときに、返済に行き詰るかもしれません。

悪いことがいくつか重なってもローンの返済が続けられるように、また、一時的に価格が下がっても次の値上がり局面まで待てるように、堅実な計画が必要です。

３．投資ポートフォリオの見直しをしない

海外不動産投資の場合、主な狙いはキャピタルゲインです。街の成長に投資しているのですから、長期投資が基本です。

ただし、狙った収益が上がっていない物件で、将来の好転も見込めない場合、資産の入れ替えも考える必要があります。

この地区が発展すると見込んで買ったものの、他の地区のほうが発展していて当面それが続きそうだ、政府もそちらに重点的にインフラ投資をしているというケースもあるでしょう。

確かに、物件の入れ替えには株式投資に比べればコストがかかります。しかし、そのコストを惜しんで低成長を甘受してしまうと、長期的には大きなリターンの差が開いてしまいます。

例えば、価格上昇率が年３％の物件と、年６％の物件があったとします。
最初に１億円を投資した場合、１０年後、前者は1.34億円に、後者は1.79億円の資産に成長しています。２０年後は、前者は1.81億円、後者は3.21億円と、資産価値に相当な違いが出てきます。（同様の状況が、シドニーでは過去２０年間で実際に起こりました）

資産入れ替えに伴う少々のコストと手間を惜しんでしまうと、将来の可能性を摘んでしまうリスクがあります。自分の老後の選択肢や、子孫に手渡せる資産のことを考えると大きな違いです。

４．リスク管理をしない

人口が増え続けているといっても、不動産の価格が下がらないとは限りません。

長期的には人口動態、所得水準が利いてきますが、短期的には、金融機関の融資姿勢、金利動向、新規物件の供給と需要バランスに大きく左右されます。

長期的には値上がりが期待できるとしても、一時的に値下がり、空室の発生、金利の上昇、場合によっては失業期間にも備える必要があります。

不運が重なってローンが払えなくなると、物件の売却を余儀なくされます。売り急ぎとなりますので不利な価格となる可能性が高まりますし、何よりもそのまま保有していれば得たであろう将来のキャピタルゲインを失うこととなります。

融資を受ける際に、海外の銀行であれば標準的なオフセット・アカウント、ライン・オブ・クレジットを設定し、いざというときでも資金を引き出し、当面凌げるようにあらかじめ備えておくことが大切です。

結局は、いざというときに当面必要となる現金を用意できるかどうかに行きつくと思われます。預金として置いておくか、追加で借りられるように事前に銀行と契約しておくかです。

なお、通常、預金金利よりもローン金利のほうが高いため、どうせ現金を置いておくのであれば、ローン額と相殺されるオフセット・アカウントを持つことが推奨されています。預金金利には所得税もかかるので尚更です。

また、リスク管理としては、医師、弁護士、企業経営者など、職務に関して多額の損害賠償請求を起こされる可能性がある場合、誰の名義で購入するかも留意が必要とされています。

損害賠償の制度が日本と英米法では異なりますので、日本ではそれほど神経質でないかもしれません。英米法では、懲罰的損害賠償の制度があり、実際の損害額とは別に、（悪意、重過失等の場合）ある種の制裁として高額の賠償金が課せられるケースもあります。

このため、家族を受益者とするTrust（財団法人のようなもの）を設立し、この団体名義で不動産を取得するケースは珍しくありません。もっとも、設立、維持にもコストがかかりますので、所有物件数が一つ二つの一般個人投資家の場合は、通常そこまではしていません。

この点は、日本の不動産投資でも、個人名義と法人名義のどちらが良いかという議論に通じるところがあります。

外国人投資家が多い物件はリスクが高い

「外国人投資家が多い物件の購入は避けるべき」というニュース記事がありましたので紹介します。オーストラリアで債権回収企業を長年経営している弁護士による見解です。

オーナーのうち投資家の割合が５割を超える物件、中でも外国人投資家の割合が高い物件は、リスクが高いため避けるべきと述べています。

投資家の割合が高い物件は、景気が悪くなると換金売りが出やすく価格が不安定になりがちという点に加え、殊に海外在住の投資家が多い場合は管理費・修繕積立金の滞納に対処するのが困難という理由です。

‐ 個人的な経済事情で支払いが困難になる

‐ 投資として上手くいっていないので、（心情的に）支払いたくない

という理由で管理費・修繕積立金を払わなくなったオーナーがいる場合、海外在住者に督促を続けるのも大変ですが、コストを考えれば裁判を起こして強制的に徴収するのも事実上不可能ということです。

結局は、ほかのオーナーが追加的に経費を支払うか、維持管理の質を下げるしかありません。おそらくは後者の道が選ばれ、建物の価値は下がっていくこととなります。屋根から水漏れしても、修繕積立金もないし、誰も経費を負担しないので放置ということもあるかもしれません。

管理費の滞納が多く、修繕積立金も貯まっていない物件を敢えて買いたい人はいませんから、売却するにも相応に安くしないと買い手がつきません。また、他のオーナーも同じように見切り売りを始めると、ますます安値でしか売れなくなります。

所有者の大多数が投資家の物件、特に海外投資家の多い物件では、十分に考えられるシナリオです。

日本のマンションで日本人オーナーどうしですら、管理費の滞納はよくある話ですし、簡単に解決はできません。それでも滞納者がごく少数で、数十万円程度の額であれば、最終的には滞納者の物件が売却される際に関係者の間で精算されることになるでしょう。

しかし、オーナーの多くが海外在住で、自分も払いたくないというオーナーが続出すれば、いずれはゴースト・マンションになってしまいます。

アメリカのサブプライムローン問題でも実際に起こったことですが、ノン・リコースローンで、債務超過の状態であれば、オーナーが物件を放棄しても不思議ではありません。

どういう物件が海外投資家の割合が多いかですが、特に都心部のタワーマンションなど、大規模マンションはそうである可能性が高いです。それくらいの規模の開発案件でないと、海外でのＰＲなど宣伝費をかけられません。逆に、こうした大規模物件は海外投資家の目にも留まりやすく、結果的に外国人投資家の比率が高くなりがちです。

「海外の投資家も買っているから安心」なのではなく、むしろ中長期的にはリスクが高いと見るべきです。

堅実な投資家のための対策としては、外国人投資家向けのサイトではなく、地元の実需層・投資家が見ているサイト（日本で言えばHOME’Sのような不動産情報サイト）で、比較的小規模な案件を自分で見つけるか、こういう案件を探しているのであったら教えてほしいと指定して業者に頼んでおくのが最善と考えます。

大規模なマンション（概ね５０戸を超えるもの）は、賃貸、売却の際の競合が増えること、都市計画の関係で周辺にも大規模マンションが建ちやすいことからも、オーストラリアでは投資として望ましくないと考える人が大勢います。

立地や景観の面で、すぐ近くに立っているマンションとも差別化ができるというなら別です。また、総戸数５０戸といっても、全てが同じような間取りなのか、１ＬＤＫから３ＬＤＫまでバランスよく分散されている（実質的な競合が少ない）のかでも状況は異なります。キャピタルゲイン（それから家賃の値上がり）を考えるなら、「希少性」がキーワードです。

小規模開発案件は特段のＰＲをしていないこともありますが、外国人投資家に売るつもりがないわけではなく、予算の都合でそこまで大々的な宣伝をしていないだけです。

物件数が少ないので、地元の投資家・自宅購入者だけでも売りさばけるという判断もあるでしょう。ディベロッパーとしては、買ってくれるなら地元住民でも海外投資家でも構わないのです。

日本から投資する場合は自分も「外国人投資家」ですから皮肉なことですが、投資を成功させるためには、外国人投資家に人気の物件は避けたほうがよいということです。

世界の不動産価格上昇率－2014年は欧州、中東が上位

2014年の世界の住宅価格の動きを振り返ると、ヨーロッパ、中東、オセアニア諸国が力強く上昇し、アメリカ、アジア諸国は2013年の勢いを失ったようです。

Source: Global Property Guide

なお、表中の数値はインフレ（物価上昇）調整後のものです。不動産価格が現地の金額で20％上昇したとしても、物価も20％上がっているのであれば、実質的な値上がりは0％として示されています。

この点は、「〇％も値上がりした」という海外不動産によくある宣伝文句を鵜呑みにしないよう注意したいですね。

ドバイは物価調整後の実質上昇率でも、２年連続で20％を超えています。ドバイの物価上昇率は４～５％程度ですので、名目値では年30％に近いすさまじい価格上昇です。

おそらく現地では「今買わなければ、二度と買えない値段になる」という状況だったのではないでしょうか。（典型的なピーク価格の形成過程です）

もっとも、直近の四半期ではマイナス成長になっていますので、ブームも終焉となりそうです。

先進国では、アイルランド（人口460万人）の小さなマーケットに資金が流れ込んだようです。年14.5％の上昇で、直近四半期だけでも6％以上の上昇です。

イギリス、オーストラリアも堅調な上昇を見せています。表中の数値は物価上昇分が差し引かれていますので、現地通貨建てでは10％近い上昇です。

アジアでは、シンガポール、香港、北京と、上昇率が大幅に低下し、マイナス成長に陥っている都市もあります。

フィリピン（ビジネスの中心地区Makati）でも2013年の大幅上昇から一転、2014年は大幅にブレーキが掛かりました。

東京も2013年はアベノミクスの影響もあって7.6％の堅調な価格上昇を見せましたが、2014年はほとんど横ばいでした。

全般に見ると、イギリス、オーストラリアが先進国としての安定性に加えて、堅実な成長も見込める市場と言えそうです。双方とも比較的高い出生率に加えて、移民の流入で長期的に人口増加が続くと予測されています。

アジア諸都市では価格の上昇が鈍化しており、経済基盤の脆弱さ、法制度、物件管理体制のリスクも考慮すると、現在の価格水準では旨みは少ない印象です。少なくとも買い急ぐ必要はないでしょう。

中長期的には、経済・人口の成長性、マーケットの規模を考えると、トルコ（表中の5位）も面白いと考えています。

2015年の住宅価格予想－オーストラリア不動産

価格動向の予想に定評のあるエコノミスト、アンドリュー・ウィルソン氏（不動産情報企業Fairfaxのチーフエコノミスト）によると、2014年12月時点でのオーストラリア各都市の住宅市場は以下のとおりです。

メルボルン、パース： ほぼピーク

シドニー： 上昇局面の後半

ブリスベン、アデレード： 上昇局面の前半

Source: propertyupdate.com.au

メルボルン、パースは価格上昇の最終局面とされ、今後は価格上昇に一層ブレーキがかかり、さらには価格下落局面入りも想定されています。

一方で、ブリスベン、アデレードはこれから上昇が加速する局面にあります。一般的にはそう言えますが、国全体での金利や景気の動向次第では、これから価格が伸びる前に不動産マーケット自体が沈静化してしまうリスクにも注意が必要です。

以下は、ウィルソン氏による2015年の価格上昇予想です。

シドニー　　　7％

ブリスベン　　5％

アデレード　  4％

メルボルン 　 4％

パース　　　　3％

シドニーは上昇の最終局面にあり、昨年の約15％上昇から減速するとはいえ、十分な上昇幅を維持する勢いです。

一方、出遅れ銘柄として期待されていたブリスベンも、昨年と同水準の堅調な価格上昇が見込まれています。しかし、一部メディアで「次はブリスベンが儲かる」と囃されていたほどの上昇率ではありません。他都市での上昇が鈍化していく中、2015、2016年とブリスベンの価格上昇がどこまで続くかが注目点です。

なお、上記で紹介した数値は、各都市の平均値での予想です。実際には地区によって上昇幅は異なります。

以下は氏が具体的に触れていることではありませんが、過去の実績を見ても、例えば、シドニー全体で7％上昇するとして、15％上昇する地区（suburb）もあれば、ほとんど上昇しない地区もあるでしょう。

また、同じ地区の中でも、地区平均を上回る地点、下回る地点が出てきます。

価格については結果論的なところもあり予測どおりになるとは限りませんが、需要と供給のバランスをしっかり分析し、できるだけ平均を上回る価格上昇をしそうな地点で、適切な物件（戸建てかマンションか、需要の多い間取りは、など）を選びたいものです。

なお、高利回り（物件価格の割に高い家賃が取れる）地区を推奨する人もいますが、高利回りにはそれなりの理由があります。価格も家賃も上昇する可能性が本当に高いのであれば、既に投資家がこぞって参入しているはずで、高利回り（低価格）のまま放置されているはずがありません。

リスクがある、あるいは成長性が低いと判断している投資家が多いために、高利回り（低価格）になっているのです。

他の地区と比べた高利回りのギャップがいずれ解消される（価格が上昇する）ことを想定して勧める人もいます。しかし、株式投資の場合でもそうですが、低ＰＥＲのまま放置されている企業もたくさんあります。

必ずしもギャップが解消するとは限りませんし（二等地はいつまでたっても二等地のままというケースは珍しくない）、そもそも家賃が下がってしまうと利回りも悪くなってしまいます。こうなるとさらに低価格でないと売れないという悪循環に陥ってしまうリスクがあります。