加熱する東京の不動産

東京の不動産も熱を帯びてきました。不動産投資の活発化を裏付ける兆候として、以下のものが挙げられています。

日本で、賃貸用不動産を所有しているのは320万人。株の個人投資家は1200万人で、その4分の1を超える人数にまで一般化。

大手不動産情報サイト「建美家」の閲覧者数は月30万人と、アベノミクス開始前の2012年秋から倍増。

その間、同サイトに掲載されている投資用不動産の平均価格は、1000万円から1300万円台半ばへ上昇。

表面利回りは、10％後半から8％前半へと下落。

出典　不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家

オリックス銀行の投資用不動産ローンの残高は約8600億円と、２年間で２割以上増加。

また、2015年からの相続税増税が予定されており、資産評価額の圧縮を通じた節税のため、不動産投資を行う層も増えているようです。

物件の価格と表面利回りから計算した家賃額は、この２年間、ほとんど変わっていませんので、物件価格の上昇は、利回りの低下によるものです。

なお、上図の価格は売り出し価格の推移ですので、成約価格の推移は異なるかもしれません。それでも、売り手が強気になっていることは十分に伺えます。

キャッシュフローに関しては、現在の8％前半でも、世界の主要都市の中ではまだ高い利回りです。オーストラリアでも、シドニー、メルボルンは4％台、ブリズベンで5％台が普通です。

仮に表面利回りが7％くらいに低下しても、世界的にはまだ十分な利回りと見做されるのではないでしょうか。

これだけ高い利回りに加えて、キャピタルゲインも見込めるということで、世界（特にアジア）の投資家から注目されるのも当然といえます。

長年、日本の不動産投資は、経年でキャピタルロスが発生するかわりに、それを上回る利回りで稼ぐというモデルでした。

目下のところ、アベノミクスもあって、高利回りに加え、キャピタルゲインも発生するという、ある種、特異な状態になっています。

我々が数年前に物件を購入した際には、毎年のキャッシュフローと、将来のインフレを見込んで、ローン残高の実質的な目減りが起きればよい思っていましたが、インフレ率以上に価格が上昇するとは本当に理想的です。

長期的に見れば東京でも人口は減少するわけですが、新規物件の供給は続いています。このため、将来のどこかの時点で、価格も下げに転じることが想定されます。潮目の変化は、2018年から2020年頃と想定している専門家が多いようです。

年間5％程度までの下げなら、家賃収入のプラスである程度は収支が取れるでしょう。価格がじわじわ上がって、東京五輪後もじわじわ下がるなら、慌てて売り時を考えることもありません。

しかし、今後、バブル的な様相を示すようであれば、毎年の利回り収入ではカバーできないくらい、反動で価格が下がるかもしれません。そうなるようなら、売り時を見計らう必要がありそうです。

数か月前から、ワンルーム投資用のローンを2012年頃に停止していた外資系金融機関が、新規融資を再開していますし（キャンペーンで以前より金利が下がっているようです）、これまでワンルームを対象にしていなかった金融機関も参入しています。

物件価格は、景気もさることながら、金融機関の融資姿勢に左右されます。ワンルームへの融資条件が緩和され、金融機関同士の競争で金利も下がるようだと、ますます価格は上昇していくでしょう。

金融機関がワンルーム融資に参入するにあたっては、諸々のリスクや市況予測などを検討した結果のはずです。今年参入した金融機関が、すぐ来年には止めるということはないでしょうから、当面は物件価格は堅調に上がっていくと思われます。

仮に金融機関が、近い将来の物件価格が下がると予測しているのであれば、ローンの担保価値が下がる（ローンを回収できないリスクが高まる）ということになりますから、積極的に融資を行うことはありません。

長期的には、東京も高齢者の割合が増えます。しばらく世帯数は減少しないのですが、これは高齢者を中心に単身世帯が増えるためです。

ワンルームマンションに関しては、空室を埋めるのはなんとかなるかもしれません。

しかし、家賃相場と平均所得の推移には相関関係がありますので、年金受給者世帯の割合が増えるにしたがい、家賃には下落圧力がかかり続けるでしょう。

なお、オーストラリアでは、東京の不動産はあまり知られていません。自国市場が堅調だからということもあるでしょうし、英語圏でもないので、一般の投資家には検討の対象外です。

それでも、東京では数百万円から投資できること、利回りが10％近いと教えると、一様に驚きます。