オーストラリアの住宅価格上昇率 - 2014年

以下のグラフは、2014年のオーストラリア主要都市の住宅価格上昇率を表したものです。（2014年12月末時点の推計値）

Source: Fairfax/Domain

シドニーは12.4％上昇とダントツですが、メルボルンも7.6％と堅調に推移しました。

次は出遅れ銘柄ブリスベンの番と言われていたところですが、2014年の段階ではまずまずで、巷で言われていたほどのブームにはなりませんでした。

今回の上昇局面は2012年の中ごろに始まりましたが、パース、メルボルン、シドニーの順にスパートし、2014年のパースは2.1％のみの上昇と息切れ感が伺われます。

シドニーも2014年前半は年率換算15％を超えるペースで上昇していましたので、年後半にはペースを落としているようです。シドニー相場はソフトランディングに向かっています。

それでも年12.4％の上昇ですから、5,000万円の物件を保有していたとすると、これが5,620万円（620万円増）に上昇し、ただ保有しているだけで相当な資産を増やしたことになります。

さらに、これに加えて家賃収入（物件価格の4～5％）もありますが、ローンを組んでいた場合は金利返済、また保有コストもありますので、実質的にどれだけ資産を増やせたかはケースバイケースとなります。

給料から500万円、600万円と貯めて資産を増やすのはなかなか大変です。キャピタルゲインを狙った不動産投資の場合は、エリアと物件の選定がしっかりできれば、価格上昇局面ではこれくらいは難しいことではありません。

また、レバレッジを掛けて投資する場合、物件価格が12.4％も上昇すれば、自己資金に対する利回りは相当なものです。

なお、オーストラリアではローン金利が高いため、家賃収入で金利支払いや諸々の経費をカバーするには、40％から50％は自己資金を入れる必要があります。それ以下の自己資金比率だと、月々の持ち出しが発生します。（オーストラリアでの一般的な自己資金比率は20％ですが、10％でも追加手数料を負担すれば可能です）

それでも、ローン金利が5％だとしても、保有している物件の価格が12％も上昇すれば、十分に元が取れたと言えるでしょう。

仮に持ち出しのない自己資金比率50％の投資家（家賃収入と金利支払い、諸経費がトントン）がいたとすれば、自己資金に対して24.8％も資産が増えたことになります。2,500万円を投じて１年で620万円資産が増えたというのは、なかなかの利回りではないでしょうか。

もっとも、長期で見れば、爆発的に上昇する年もあれば、値下がりする年もあります。長い目で見れば、今後は１年あたりの上昇率は5％程度に落ち着くのではないでしょうか。

街全体で平均5％上昇する場合でも、これを上回る地区、下回る地区があります。中長期的に平均を上回る6％、7％上昇が見込めるエリア選び、物件選びが投資家としての腕の見せ所です。

ところで、ある投資雑誌の特集（2013年12月時点）で、2014年に値上がりが期待される地区として、ブリスベンのNew Farm地区が全国１位に選ばれていました。

確かに2014年のNew Farm地区は戸建てで10％、マンション（区分）で6％程度は上昇しましたので、悪い予想とまでは言いませんが、これ以上に上昇した地区はシドニーではいくらでもあります。

雑誌記事を信じてわざわざ遠方から購入した人にとっては、（今のところ）労力の割に大したことはなかったというのが実感でしょう。不動産は中長期の投資が主眼ですから、これからに期待です。

なお、同雑誌が2012年12月の段階で予想した2013年の上昇予想１位もブリスベン市内のSouth Brisbane地区でしたが、こちらはさらに低い年間数％の上昇率に留まっています。

この記事を信じて買ってしまった投資家は、「こんなことなら、シドニーでどんな物件でもいいから買っておけばよかった」と後悔しているでしょう。シドニーは2013、2014の２年間で合計約30％上昇しています。