シドニーの不動産はバブルか

2014年12月末時点での住宅価格上昇率、家賃収入の利回りは以下の表のとおりです。

シドニーは価格上昇率で13％、家賃収入を合わせると17.5％とダントツの収益率となっています。

2014年に関しては、ローンを組みレバレッジをかけて投資していた場合、これをさらに上回る収益を上げた投資家も大勢いたでしょう。

Source: CoreLogic RP Data

一方でシドニーはバブル状態であって危険だという意見もあります。特に戸建ての平均価格が、平均世帯収入の９倍を超えており、維持不可能だというのです。しかし、戸建ての平均価格と市民の平均所得を単純に比べるのはナンセンスです。

確かに、一昔前までは戸建てに住むのが普通だったのかもしれません。しかし、今ではシドニーの人口は400万人を超え、年々増加が続いています。

東京の事情を考えても、世界的な大都市で、平均所得の家庭が、平均的価格の戸建てを購入することは不可能です。

買うとしても、23区外（もしくは都外）で小ぶりな物件となるでしょうから、（戸建ての中での）平均よりは下の物件となるでしょう。もしくは、購入するとしても、マンションです。

昨今は雇用が不安定化していることもあり、平均所得層ではそもそも購入に踏み切らないかもしれません。

現に戸建てを購入している経済的に余裕のある層の所得水準と比べて、住宅の価格水準が見合っているかを比べないと実態は分かりません。

また別の指標で見ると、３年前の底値と比べて、確かにシドニーは33％も上昇しています。

Source: CoreLogic RP Data

もっとも、過去10年間の年平均上昇率で見ると、シドニーは4.5％にすぎません。直近の大幅上昇を組み入れても、過去10年で見ると平均的な上昇率です。直近の急上昇は、過去伸び悩んでいた分のキャッチアップと言えるでしょう。

Source: CoreLogic RP Data

今のシドニーの住宅価格が安いとは言いませんが、一方でバブルというほど極端な水準ではありません。

シドニーが世界的な大都市に成長するにつれて、戸建てや好立地のマンションが一般家庭の手には届かない価格帯になったとしても、世界の主要都市の例を見れば不思議なことではありません。