海外不動産の買ってはいけない物件－家賃保証マンション

オーストラリアでは、大規模な開発物件など、投資家向けに家賃保証付き（利回り７％保証など）で売られているケースがあります。

一般に家賃保証には以下のリスクがあります。

・ いずれは保証家賃が減額

・ 物件価格に保証分が上乗せされている可能性

・ 空室時の家賃免責期間、費用負担、解除時の違約金などが発生する場合も

・ 保証会社（ディベロパー）の倒産リスク

また、サブリース型（保証会社が第三者に貸し出し）の場合、以下のリスクもあります。

・ 入居者の素性がオーナーには知らされない

・ 物件の状態が不明（ボロボロにされているかも）

・ 保証契約終了後は、上記の入居者を、現況で引き継ぐ

家賃保証は２年間で一区切りが多いようです。契約当初は、周辺の相場並み、ときに相場より高いこともあります。当面は家賃収入が確保されるということで、投資家（購入者）を安心させる趣旨です。

当初の保証期間が終了後は、保証を継続する場合でも間違いなく減額提示が行われます。（保証会社の取り分を増やすには、オーナーの取り分を減らす必要があります）

また、オーナー側の意志で保証契約を更新しない、打ち切る場合の手数料や違約金については、サインをする前に必ず契約書の確認が必要です。

解除手数料などが高すぎて、家賃保証額の減額に泣く泣く従わざるを得ない、となりかねません。

また、保証契約の更新をしない場合、賃借人を現況で引き継ぐことになります。

契約中は、保証会社は空室でもオーナーに家賃を払わないといけないため、とにかく空室を埋めようとします。

家賃を相場より下げたり、敷金なし、賃借人の身元調査がずさんなど、オーナーとしては好ましくない状況で引き継がざるを得ないこともあります。

日本で実際にあった話ですが、保証契約を終了させた後、賃貸管理を引き継いでくれる管理会社を探して問い合わせを行うと、既存の入居者の審査が行われました。（サブリース型の保証だと、オーナー側は実際の入居者を選べません）

新たに賃貸管理をお願いする会社の基準で入居者に問題ありの場合（本来は入居審査で引っかかるようなケース）や、すでに入居者とトラブルになっている場合など、管理を引き受けてもらえないリスクがあります。

万一、どこも引き受けてくれないとなると、そうした入居者を相手に自分で家賃の催促などもしないといけません。家賃が下がることよりも、このリスクが一番怖いかもしれません。

サブリース型の家賃保証を付けるとしても、ちゃんと入居者審査を行っている、信頼できる会社かどうかは大切です。

また、保証会社もビジネスとして行っています。空室損のコストに加えて、利益も乗せないとビジネスとして成り立ちません。保証家賃は市場価格より２割程度は安いでしょう。（もしくは、その分を当初の物件価格に上乗せです）

基本的な考え方としては、空室率１０％以下が見込まれるなら、オーナー側には家賃保証のメリットがないです。

そもそも、空室率が高く、家賃保証してもらわないと維持できないようなエリアでは投資をしないということです。

いずれにせよ、保証は不要ということになります。

確かに、一つの物件だけを保有している場合は、ある時期に数か月も空室が続く可能性もあります。

リスクを分散するなら、複数物件を異なるエリアに所有する、他の資産とのバランスで不動産投資はポートフォリオの一部に留めるなどを考慮すべきでしょう。

一つしか物件を所有できず、それも空室になると維持できない（中長期での投資ができない）のであれば、不動産投資を行う体制が整っていないとも言えます。

不動産投資の場合、買うにも売るにも相応の経費と時間がかかります。株のネット取引のように数千円のコストですぐに損切りというわけにはいきません。

たとえしばらく空室が続いたとしても問題のない体制を整えてから投資すべきですし、そうであれば家賃保証も必要ありません。

また、家賃保証付き物件が多いマンションの場合、他の注意点もあります。

自分の物件に家賃保証を付けない場合に、賃貸管理を誰に頼むかです。

同じマンションで空室が出た場合、保証会社と管理会社が同系列の場合、当然、保証付きの物件から埋めようとします。保証付きの物件が空室のままだと、保証会社側の損失になるからです。

自分が家賃保証を付けない場合でも、マンション全体で家賃保証物件が多いのか、賃貸管理会社と保証会社が系列会社かどうかには注意しましょう。