海外不動産の買ってはいけない物件－幹線道路沿いなどセカンドクラスの立地

地区自体は良いとされるエリアでも、幹線道路沿いや、近隣に変電所などいわゆる迷惑施設がある物件は避けるべきです。

商業施設が近くにあるのは一般的には良いのですが、夜遅くまで人通りが多く、駐車場に車が出入りする、飲食店からの音楽や人の会話がうるさいなど、店舗に近すぎるのも敬遠されます。

どのような物件でも基本的に道路に面しているわけですが、ほとんど住民しか利用していない静かな道路に面しているのがベストです。都心に近い立地であれば、この点は売りになるくらいです。

逆に、昼夜問わずトラックが通り抜けるような道路に面している場合は、始終騒音にさらされることとなりますから、将来の買い手や借り手がしり込みする可能性があります。

住んでいるうちに気にならなくなることもあるでしょうが、そこに初めて住むとなると、やはり手を出しにくいものです。貸すとき、売るときに、需要がそれだけ少なくなるということです。

利便性の高い場所であれば、安いなら住んでもいいという人もいますが、どんなに安くても騒音は嫌だという人もいます。いずれにせよ、家賃や価格がどんどん上がっていくという状況は想定しにくいでしょう。

近隣の物件でも、道が一本違うだけで、交通量が大幅に違う場合も珍しくありません。

基本的には、行き止まりの道路、幹線道路や橋への接続が良くない道路に面しているほうが、住環境の面では静かな良い環境となります。住民以外はほとんど道路に入ってこないからです。

同じエリアの物件なら同じ価値ということはありません。少なくとも、幹線道路に面している物件なら、それを織り込んだ価格で購入する必要があります。

駅まで徒歩８分の物件が５千万円で売られていたとして、より駅に近い徒歩５分の物件が同じ５千万円で買えるならお得かというと、そうとも限りません。

このあたりの相場観は、やはり現地を見てみないと、地図だけでは分かりません。

幹線道路に挟まれた角地などは、当地の投資家は、立地を見ただけで対象から外す人も多く、投資の出口が狭まるので安くても避けた方が無難です。

それから、立地に関して注意すべきは、同じ地区内でも自然災害に弱い地点、強い地点があります。

少なくとも過去数十年はさかのぼって、大きな被害を与えた災害がなかったか調べる必要があります。地盤や立地の高低によって、被害の大きかった地区、ほとんど被害がなかった地区に分かれるはずです。

ブリスベンであれば、川からの洪水被害が主な自然災害リスクです。2011年に100年に一度と言われる規模の被害が発生しました。

都心に近いエリアでも、水浸しになった地区と、全くといっていいほど被害を受けなかった地区があります。実際の被害を受けた地区が地図化され、市役所のホームページで公開されています。

100年に一度の洪水といっても、次に起こるのはまた100年後とは限りません。大規模な災害リスクの高い地区を避けるのも不動産投資の大切なポイントでしょう。（当然ながら、不動産は場所を移せません。立地自体が価値を大きく左右します）

市民へ危険性を喚起するために必要なことではありますが、ブリスベンのように洪水危険度の地図が公開されると、高リスクと指定された地区では、どうしてもそれを織り込んだ価格が形成されます。

我々が以前に住んでいた地区では、同じ道路に面していても、距離が１００メートル違えば、坂の高低差で、浸水リスクがずいぶん違うということもありました。

少なくとも、高リスク地区と知らずに買ってしまう、ということは避けなければいけません。

浸水に関しては、「自分の物件は２階以上だから関係ない」とは必ずしも言えません。地下駐車場、ロビー、エレベータなど共有部分が被害を受けると、オーナー全員で費用を分担する必要があります。

通常は管理組合で建物の保険に加入しているはずですが、被害の全額はカバーされないとなると、一時拠出金が必要となる可能性もあります。

また、災害リスクの高いエリアでは、建物の災害保険料も基本的に高くなりますので、購入前にコストを調べておくことも必要です。