日本でも不透明さが指摘されることもある不動産取引の世界ですが、海外での不動産投資となると、誰が味方で、誰が敵か、把握することはさらに重要です。過度に信頼して痛手を負ったり、騙されたりしないために、海外不動産投資のキー・プレーヤーを紹介します。
以下は一般に海外不動産投資で登場するプレーヤーです。
・不動産仲介業者
・弁護士（ソリシター）
・住宅診断士（ビルディング・インスペクター）
・住宅投資ローン仲介業者（モーゲージ・ブローカー）
本記事では、不動産仲介業者のうち、買い手側の業者について紹介します。
オーストラリアではBuyer's agent（バイヤーズ・エージェント）と呼ばれています。
彼らは、買い手の委託を受けて、物件の選定、内見、価格や条件交渉まで行います。また、建物診断士の手配やその立ち合い、契約書をチェックする弁護士の紹介も行っています。
物件を見つけるだけ、交渉だけといった使い方もできますが、フルサービスを委託した場合は、概ね売買価格の２～３％を報酬として支払うケースが多いようです。
まともなバイヤーズ・エージェントであれば、委託者である買い手の資産状況や予算、投資方針、将来設計などをコンサルティングしたうえで、最適な物件を紹介することとなります。
また、売り手から特定の物件を預かっているわけではないので、物件の選定は、市場に出ている（あるいはこれから出てくる）全ての物件が対象となります。
一見、バイヤーズ・エージェントのように振る舞っているが、実は売りたい物件が決まっているという業者には注意が必要です。
端的に言えば、自分（だけ）が報酬を支払う人は自分の味方、他人が報酬を支払う人は自分の味方ではないということです。（オーストラリアでは、双方から報酬を受け取るのは禁止されています）
バイヤーズ・エージェントを活用している事例は、オーストラリアでは全取引の10％程度で、主に国外、州外からの投資家が利用しているようです。（アメリカのほうが盛んに活用されています）
これから伸びる地区の選定にあたって地元の専門家としての知識があること、適正な価格水準を知っていることは、遠隔地からの投資家にとって安心材料でしょう。
逆に、バイヤーズ・エージェントを利用しない場合は、投資に適した地区の選定や、適正な価格水準について自分で勉強しなければいけません。売り手は仲介業者に委託することが通常ですから、そうしたプロの業者と自分で交渉する必要があります。
筆者は自分たちで現地に足を運べる立場ですが、自分が海外投資家の立場なら、２～３％の報酬を支払ってでも、信頼のおけるバイヤーズ・エージェントを探し、活用すると思います。
高値掴みさせられる心配は少なくなりますし、値下げ交渉をしてもらえば、報酬分くらいは捻出できそうです。その上で、専門家として地区、物件の目利きもしてもらえます。
売り手の都合で非公開で売却したい案件なども、バイヤーズ・エージェントに声が掛かるケースが多く、相場より安く購入できるケースも耳にします。売り手も早く処分したいという気持ちがあること、非公開のため購入者間の競争が少ないことから、安値となる傾向があります。
また、契約前に自分で現地に赴けないなら、専門家に見てもらうことは非常に重要です。結果的に問題は起こらないかもしれませんが、周辺の住宅が荒れているとか、高圧電線が近くを通っているなど、現地を見ていれば購入していなかったという事態もありえます。
同じ通り（ストリート）に面している住宅でも、川辺から200メートルまでは高級地区、200～500メートルは中上流地区、それ以上離れると中流地区など、相場が随分変わることもあります。
必ずしも高級地区を狙う必要はないとは思いますが、中流地区の物件を、高級地区相当の値段で買ってしまっては投資になりません。
「相場より２０％も高い値段で買ってしまった」という事態を避けられるだけでも、必ずしも現地事情に詳しくない海外投資家にとって価値があると思います。
もっとも、売り手側の仲介業者同様、バイヤーズ・エージェントも（手付け金を除き）売買契約が成立しないと報酬をもらえません。基本的には買い手の味方ですが、できれば手っ取り早く契約を成立させたいと考えることが、ないとは言えません。
したがって、業者を選ぶ際には、報酬体系もさることながら、顧客の評判を大事にしているか、顧客の評判がビジネスの基盤となっているかが大切です。一見の投資家にどう思われようと痛くもかゆくもないような、大組織の一部署では、この点で不安です。
また、大手セラーズ・エージェント（売り手側仲介）の子会社、あるいは一部門のバイヤーズ・エージェントも、独立性の面で不安です。親会社の抱える物件を優先的に薦めてほしいと言われれば、社員としては断れないのではないでしょうか。
バイヤーズ・エージェントの多くは中小規模です。
一人だけでやっている業者の場合、顧客の評判を重視せざるをえないという点で、しっかりやってくれそうですが、個人的な力量に左右される点で不安があります。
自分なら、情報共有や人材育成のシステムが確立されている中規模の業者（社員が実力のある創業者から直接薫陶を受けているような規模）を選びます。
イメージとしては、主要都市に１つ、２つずつ拠点事務所があるタイプの業者です。
オーストラリアではBuyer's agent（バイヤーズ・エージェント）と呼ばれています。
彼らは、買い手の委託を受けて、物件の選定、内見、価格や条件交渉まで行います。また、建物診断士の手配やその立ち合い、契約書をチェックする弁護士の紹介も行っています。
物件を見つけるだけ、交渉だけといった使い方もできますが、フルサービスを委託した場合は、概ね売買価格の２～３％を報酬として支払うケースが多いようです。
まともなバイヤーズ・エージェントであれば、委託者である買い手の資産状況や予算、投資方針、将来設計などをコンサルティングしたうえで、最適な物件を紹介することとなります。
また、売り手から特定の物件を預かっているわけではないので、物件の選定は、市場に出ている（あるいはこれから出てくる）全ての物件が対象となります。
一見、バイヤーズ・エージェントのように振る舞っているが、実は売りたい物件が決まっているという業者には注意が必要です。
端的に言えば、自分（だけ）が報酬を支払う人は自分の味方、他人が報酬を支払う人は自分の味方ではないということです。（オーストラリアでは、双方から報酬を受け取るのは禁止されています）
バイヤーズ・エージェントを活用している事例は、オーストラリアでは全取引の10％程度で、主に国外、州外からの投資家が利用しているようです。（アメリカのほうが盛んに活用されています）
これから伸びる地区の選定にあたって地元の専門家としての知識があること、適正な価格水準を知っていることは、遠隔地からの投資家にとって安心材料でしょう。
逆に、バイヤーズ・エージェントを利用しない場合は、投資に適した地区の選定や、適正な価格水準について自分で勉強しなければいけません。売り手は仲介業者に委託することが通常ですから、そうしたプロの業者と自分で交渉する必要があります。
筆者は自分たちで現地に足を運べる立場ですが、自分が海外投資家の立場なら、２～３％の報酬を支払ってでも、信頼のおけるバイヤーズ・エージェントを探し、活用すると思います。
高値掴みさせられる心配は少なくなりますし、値下げ交渉をしてもらえば、報酬分くらいは捻出できそうです。その上で、専門家として地区、物件の目利きもしてもらえます。
売り手の都合で非公開で売却したい案件なども、バイヤーズ・エージェントに声が掛かるケースが多く、相場より安く購入できるケースも耳にします。売り手も早く処分したいという気持ちがあること、非公開のため購入者間の競争が少ないことから、安値となる傾向があります。
また、契約前に自分で現地に赴けないなら、専門家に見てもらうことは非常に重要です。結果的に問題は起こらないかもしれませんが、周辺の住宅が荒れているとか、高圧電線が近くを通っているなど、現地を見ていれば購入していなかったという事態もありえます。
同じ通り（ストリート）に面している住宅でも、川辺から200メートルまでは高級地区、200～500メートルは中上流地区、それ以上離れると中流地区など、相場が随分変わることもあります。
必ずしも高級地区を狙う必要はないとは思いますが、中流地区の物件を、高級地区相当の値段で買ってしまっては投資になりません。
「相場より２０％も高い値段で買ってしまった」という事態を避けられるだけでも、必ずしも現地事情に詳しくない海外投資家にとって価値があると思います。
もっとも、売り手側の仲介業者同様、バイヤーズ・エージェントも（手付け金を除き）売買契約が成立しないと報酬をもらえません。基本的には買い手の味方ですが、できれば手っ取り早く契約を成立させたいと考えることが、ないとは言えません。
したがって、業者を選ぶ際には、報酬体系もさることながら、顧客の評判を大事にしているか、顧客の評判がビジネスの基盤となっているかが大切です。一見の投資家にどう思われようと痛くもかゆくもないような、大組織の一部署では、この点で不安です。
また、大手セラーズ・エージェント（売り手側仲介）の子会社、あるいは一部門のバイヤーズ・エージェントも、独立性の面で不安です。親会社の抱える物件を優先的に薦めてほしいと言われれば、社員としては断れないのではないでしょうか。
バイヤーズ・エージェントの多くは中小規模です。
一人だけでやっている業者の場合、顧客の評判を重視せざるをえないという点で、しっかりやってくれそうですが、個人的な力量に左右される点で不安があります。
自分なら、情報共有や人材育成のシステムが確立されている中規模の業者（社員が実力のある創業者から直接薫陶を受けているような規模）を選びます。
イメージとしては、主要都市に１つ、２つずつ拠点事務所があるタイプの業者です。
0 件のコメント :
コメントを投稿