フィリピンとオーストラリア、どちらに投資すべきか

前回の記事で世界主要国の人口予測データを紹介しました。

アフリカを除く地域の中では、フィリピンとオーストラリアの人口の伸びが顕著です。我々も、中長期の視点で、主戦場のオーストラリア以外にも、フィリピンやベトナム、インドネシアには注目しています。

マレーシアも、将来自分が住むことになったら、自宅兼でキャピタルゲインを狙うのもいいと考えています。

もっとも、ベトナム、インドネシアでは、外国人の不動産保有は不可ですので、投資する場合は、不動産開発を行っているような企業の株を検討ということになるでしょうか。

 

現地人とパートナーになって所有者として名義を貸してもらったところ、勝手に売却されたという話も聞きます。これは危険です。

2010年比の人口の増減

Source: 国連 人口部のデータから作成

フィリピンとオーストラリアは、大幅な人口増が見込まれる点では同じですが、一方は世界有数の高所得国、一方は後進の新興国です。

オーストラリア投資に関しては他記事でも触れていますので、今回はフィリピンの不動産投資について考察したいと思います。

海外からフィリピン不動産に投資する場合、物件管理、賃貸管理の面で、現地では高級物件とされる価格帯になると思います。

現地の富裕層が賃貸マンションに住む慣習はまだないとすると、借り手は駐在員、あるいは先進国からの移住者（リタイヤ組）となるでしょう。

フィリピン国民もこれから所得が増えていくことが予想されますが、海外投資家が購入する物件（コンドミニアム）を現地のアッパーミドル層が借りられるくらいになるには、相当な時間が必要と想定されます。２０～３０年では足りないかもしれません。

将来も現地国民からの需要が期待できないとなると、ターゲットは相変わらず駐在員などに限られます。この場合、「フィリピンの人口増」「フィリピン国民の所得増」という要因は直接関係がありません。

フィリピンの経済成長に伴い、海外からの駐在員の数も増え、駐在員の所得水準も上がる（住居手当も上がる）と見込まれる場合は、筋の通った投資と言えます。直観的にはそうなりそうだと言えますが、どの程度伸びるかは予測するのが難しいです。

また、同種のコンドミニアムが多数建設され、需要・供給のバランスが崩れるおそれがないか注意が必要です。ディベロパーは、買い手（投資家）がいる限り、新規物件を建て続けるでしょう。その物件の借り手が見つかるかどうかは、ディベロパーの責任ではありません。

最終的な出口（売却）を考えると、買い手は、中期的には海外の投資家が対象となるでしょう。長期的には、価格帯によっては、現地アッパーミドル層が自宅用に購入できるくらいに所得が上がっているかもしれません。

現在、フィリピンでは、海外投資家も新築、中古とも購入できるようですが、将来、政府が規制を変える可能性はあります。

オーストラリアのように、外国人投資家は新築しか購入できなくなることも、ないとは言えません。（海外マネーで中古物件まで高騰し、国民が住宅を購入できなくなるのを防ぐ趣旨の政策）

将来自分が売却する際には、当然ながら、中古物件となっています。海外投資家に売却できなくなると、現地国民にしか売れません。

現地国民には到底手が出ないような高級物件の場合、ますます売却に苦労することになります。
日本人から見ればそれほどの金額でなくても、現地の金銭感覚では、六本木ヒルズのマンション相当ということもあるかもしれません。

一方、将来、現地の価値観が変わり、富裕層も必ずしも戸建の大豪邸でなく、都心マンションに住むのが当たり前になっていれば、出口の可能性が広がるかもしれません。

海外での不動産投資を検討する場合、何となくその国の人口増加、経済成長といったマクロデータを重視してしまいがちです。

しかし、先に紹介したように、フィリピンの人口増に賭けたつもりが、実質的には駐在員の増加に賭けていたという事態も起こりかねません。

根本に立ち返れば、住宅価格も家賃水準も、需要と供給のバランスで決まります。自分が購入を検討している物件の、将来の借り手、買い手のプロフィールを具体的に想定し、そうした層がどの程度増えるか検証することをお勧めしたいと思います。

フィリピンとオーストラリアは、人口増加に関してはそれほど変わりませんが、長期的な国民の所得の伸びに関してはフィリピンに軍配が上がります。

オーストラリアは成熟市場で安定成長、フィリピンは物件管理に不安があるものの、当たれば大きいといったところでしょうか。

資産の大部分を振り分けようとは思いませんが、ポートフォリオの一部として（失敗しても諦めのつく金額で）、長期的に国民の所得増を享受できそうな価格帯の物件を狙うなら面白いかもしれません。