ブリスベンのマンション内覧

先週末、近所のカフェで朝食をいただいた後、帰宅途中で中古マンションの内覧会に遭遇し、中を覗いてきました。

ブリスベンの中心まで徒歩15分、高台で洪水の心配もない好立地です。すぐ周辺は閑静な住宅地でありながら、徒歩5分圏内に複数のカフェやレストラン、スーパーもあります。バス停もすぐそばにありますが、市の中心部に向かうなら、歩いてもさほど時間は変わらないでしょう。

マンション外観

仲介業者に話を聞いたところ、築５年、広さはバルコニーを入れて79㎡です。現在はオーナーが自分で住んでいるが、貸し出せば週515～530ドル（月約20万円）の家賃は取れるだろうとのこと。

間取り図には入っていませんが、建物地下の駐車場に１台分専用スペースが確保されています。なお、車社会のオーストラリアでは、シドニーの都心部を除き、専用の駐車スペースがあるのは普通です。

希望価格は535,000ドル（約4,800万円）です。

物件間取り図

内部の面積を69㎡、バルコニー面積を10㎡とすると、筆者の計算式（バルコニーは面積半分でカウント）では、平米単価7,000ドル少々となります。中古物件の場合、リバー・ビューの素晴らしい眺望でもないと、ブリスベンでこの単価では厳しいです。

なお、オーストラリアでは、売り手市場の時期やオーナーが強気の場合は別ですが、通常は交渉で４～５％の割引が行われることを織り込んだ高めの価格が提示されています。（競合する買い手が他にいるかにも左右されますので、必ずしも割引価格で買えるわけではありません）

帰宅後、大手の売買・賃貸仲介サイトで確認してみると、ほぼ同じ間取りの２部屋が賃貸募集中です。一つはさらに眺望の良い上層階かつ家具付きで週490ドル。もう一つは家具なしで週470ドル。週500ドル以上という見立ては希望的観測の域を出ません。

また、本件を合せて、３つの部屋が売りに出ています。40戸程度の中小規模マンションで、同時期に２部屋が賃貸募集され、別の３つが売りに出ているというのは良いサインではありません。

東京のワンルームマンションなら、同時期に２つ、３つの部屋が空室でも珍しくありませんが、ブリスベン全体の平均空室率は2％です。

特に、築５年しか経っていないのに、オーナーが次々に売却を望んでいるというのが不可解です。複数の専門家が、これから数年、ブリスベンの住宅価格が上昇すると予測しているにもかかわらずです。

オーナーを売却に走らせている要因は、隣地にあるかもしれません。筆者の知る限り１年以上前から空地のままですが、隣にはかなり大きな更地があります。おそらく、ここに大規模なマンションが建設される動きでもオーナーが察知したのでしょう。

すぐ隣には大きな更地が

同様の動きは、以前に賃貸で住んでいたマンションでもありました。そこは当時、築８年で、それまで合計３、４件しか売りに出なかったという、その周辺では「売りに出ないマンション」として知られた物件でした。しかしこれも、すぐ向かい側に大規模な高層マンションが建築されることが明らかになると、次々と売り物件が出るようになりました。

このケースでオーナーが不運だった点は、当該エリアの建築規制が近年、変更されたことです。従前は５階建てまでしか建てられなかったのが、２０階建てまで可となりました。規制の変更でディベロッパーの採算が取れるようになったため、周辺では、低層の店舗・オフィスビル、老朽化した町工場・倉庫が、次々と２０階建てのマンションに建て替えられています。

建築規制は政策によって将来変わる可能性がありますから、あまり当てにしないほうがよいのでしょう。

もっとも、このエリアも、一通りマンションが建ちきった後は、都心に極めて近い便利な地区ですから、投資としては面白いと思います。当面は過剰供給になりそうですが、物件がだぶつき、「値段はいくらでもいいから、買ってほしい」という状況になれば、海外の投資家にもチャンス到来です。