豪４大銀行の一角ナショナル・オーストラリア銀行（ＮＡＢ）の見通しによると、2015年7月現在で、今後の住宅価格上昇を牽引するの2015年シドニー、2016年ブリスベンとなっています。
具体的な予測値（年間上昇率）と全体のイメージが示されたグラフは以下のとおりです。
なお、括弧内は前期（2015年4月）時点での予測値です。
具体的な予測値（年間上昇率）と全体のイメージが示されたグラフは以下のとおりです。
なお、括弧内は前期（2015年4月）時点での予測値です。
2015年
シドニー 10.2％（7.7％）
メルボルン 6.5％（6.2％）
ブリスベン 4.0％（3.8％）
ブリスベン 4.0％（3.8％）
2016年
ブリスベン 4.8％（5.7％）
シドニー 3.9％（3.4％）
メルボルン 3.1％（3.5％）
メルボルン 3.1％（3.5％）
半年前の予測と比べると、2015年は６％も上方修正されています。これまでのところ、プロのアナリストでさえ、相場を読み誤ったといえます。
ただ、シドニーは価格上昇が続いているとはいえ、上昇速度は減速しています。2016年には物価上昇率＋アルファくらいに落ち着きそうです。
2012年ごろから始まったシドニーの不動産ブームでは、３年間で40％以上も価格が上昇しました。そもそも、2014年中には減速すると言われていたのが、まだ年10％を超える速度で高騰しています。本当に2016年に減速するか、まだ分かりません。
国内の投資家、実需層には手を出しにくい価格水準となっていますが、海外（特に中国本土）からの資金流入しだいでは、まだ上昇が続く可能性があります。キャピタルゲインや利回りよりも、とにかく海外への資産分散（逃避？）を優先している富裕層も少なくありません。
以下は、新築物件の購入者のうち、外国人が占めた割合です。ビクトリア州（メルボルン）では、マンションの３割近くを外国人が購入しています。これは都市圏全体の数値で、中には、ほとんど外国人投資家が買っているような地区もあります。（メルボルンのDocklands、Southbankなど）
現地の所得水準を考えれば、現在の価格水準でも確かに高いですが、将来の人口増、物価上昇等を織り込んだ価格と考えれば、バブルとまでは言えません。株式投資でも、将来有望な企業の株はＰＥＲが高くなりがちです。
しかし、今後２、３年のうちに、ここからさらに２割、３割上がるようであれば、到底、実需層に手が出る価格ではなく、投機的価格と言えるでしょう。
人口５００万人弱のシドニーが、平米単価でロンドンやシンガポールに並ぶのは、時期尚早です。もっとも、戸建もマンションも広い物件が多いので、戸当たりの価格では、世界的な大都市と変わらないケースもあります。
マンションの場合、東京と比べると、ワンサイズ違います。東京の２ＬＤＫ（60㎡）の広さであれば、シドニーなら１ＬＤＫのサイズ相当です。戸建ての場合、都市部は400㎡、郊外は600㎡が標準的な敷地面積です。
ただ、シドニーは価格上昇が続いているとはいえ、上昇速度は減速しています。2016年には物価上昇率＋アルファくらいに落ち着きそうです。
2012年ごろから始まったシドニーの不動産ブームでは、３年間で40％以上も価格が上昇しました。そもそも、2014年中には減速すると言われていたのが、まだ年10％を超える速度で高騰しています。本当に2016年に減速するか、まだ分かりません。
国内の投資家、実需層には手を出しにくい価格水準となっていますが、海外（特に中国本土）からの資金流入しだいでは、まだ上昇が続く可能性があります。キャピタルゲインや利回りよりも、とにかく海外への資産分散（逃避？）を優先している富裕層も少なくありません。
以下は、新築物件の購入者のうち、外国人が占めた割合です。ビクトリア州（メルボルン）では、マンションの３割近くを外国人が購入しています。これは都市圏全体の数値で、中には、ほとんど外国人投資家が買っているような地区もあります。（メルボルンのDocklands、Southbankなど）
Source: NAB Residential Property Survey
現地の所得水準を考えれば、現在の価格水準でも確かに高いですが、将来の人口増、物価上昇等を織り込んだ価格と考えれば、バブルとまでは言えません。株式投資でも、将来有望な企業の株はＰＥＲが高くなりがちです。
しかし、今後２、３年のうちに、ここからさらに２割、３割上がるようであれば、到底、実需層に手が出る価格ではなく、投機的価格と言えるでしょう。
人口５００万人弱のシドニーが、平米単価でロンドンやシンガポールに並ぶのは、時期尚早です。もっとも、戸建もマンションも広い物件が多いので、戸当たりの価格では、世界的な大都市と変わらないケースもあります。
マンションの場合、東京と比べると、ワンサイズ違います。東京の２ＬＤＫ（60㎡）の広さであれば、シドニーなら１ＬＤＫのサイズ相当です。戸建ての場合、都市部は400㎡、郊外は600㎡が標準的な敷地面積です。
ブリスベンは2016年の上昇幅が下方修正されています。天然資源価格の低迷が長引くとみられており、それに付随するプラント・建設関連産業の活気も今一つです。
今回の調査では2017年以降の予測は示されていませんが、業界のコンセンサスでは、2018年までを見れば、出遅れ銘柄のブリスベンが最も値上がりすると期待されているようです。とはいえ、これまでのシドニーのような大幅上昇ではなく、緩やかな上昇が見込まれています。
今回の調査では2017年以降の予測は示されていませんが、業界のコンセンサスでは、2018年までを見れば、出遅れ銘柄のブリスベンが最も値上がりすると期待されているようです。とはいえ、これまでのシドニーのような大幅上昇ではなく、緩やかな上昇が見込まれています。
なお、上記各都市の数値は、平均値にすぎません。ひとつの都市の中でも、価格上昇率が平均を上回る地区もあれば、下回る地区もあります。
ＮＡＢの同調査によると、以下の地区での価格上昇率は、それぞれの州・都市の平均を上回ると予測されています。
ブリスベン市内でいうと、Brisbane（中心区）、New Farm、Bulimba、West End地区では、ブリスベン平均の4.0％を超える上昇が見込まれています。今回、ブリスベンに関しては、伝統的な高級住宅地も複数挙げられています。
しかしこれも、「地区内の平均」の話にすぎません。厳密には、地区内のどのスポットかも選別が必要です。
同じ地区でも、洪水など自然災害の被害を受けやすい個所、交通量が多くて騒々しい個所、夜暗くて治安に問題がある箇所など、価格や賃貸需要に影響を与える様々な要素があります。
しかしこれも、「地区内の平均」の話にすぎません。厳密には、地区内のどのスポットかも選別が必要です。
同じ地区でも、洪水など自然災害の被害を受けやすい個所、交通量が多くて騒々しい個所、夜暗くて治安に問題がある箇所など、価格や賃貸需要に影響を与える様々な要素があります。
我々の投資スタンスでは、中長期的に、年率５～６％の物件価格上昇をベースとして考えています。これを実現するためには、住宅需要は伸びるが、供給が追いつかない地区を選別することが大切だと考えています。
これは概ね、１４年間で物件価格が２倍になるシナリオです。株式投資に比べれば爆発力はないかもしれまえんが、不動産投資の場合はローンでレバレッジを効かせられるところがポイントです。
これは概ね、１４年間で物件価格が２倍になるシナリオです。株式投資に比べれば爆発力はないかもしれまえんが、不動産投資の場合はローンでレバレッジを効かせられるところがポイントです。
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